Josaphat: de concurrentiedialoog, een innovatieve procedure

DE NIEUWE JOSAPHAT WIJK SCHIET UIT DE STARTBLOKKEN

De Maatschappij voor Stedelijke Inrichting (MSI) lanceert een overheidsopdracht om een ontwikkelaar aan te stellen voor de realisatie van de eerste ontwikkelingsfase van de nieuwe duurzame Josaphat wijk.

De eerste fase, goed voor 66.000 m² bovengrondse vloeroppervlakte, bestaat voor de helft uit privaat te commercialiseren woningen en voor de helft uit verschillende types publieke woningen.

De MSI, eigenaar van het terrein, de BGHM, citydev.brussels en het Woningfonds sloten een akkoord om deze opdracht gezamenlijk te lanceren. De MSI treedt op als aanbestedende overheid van de opdracht en fungeert in die hoedanigheid als uniek aanspreekpunt voor de ontwikkelaars, om zo een efficiënte procedure te garanderen.

De opdracht wordt toegewezen via een procedure ‘concurrentiedialoog’.

De procedure ‘concurrentiedialoog’ laat toe om het project van de deelnemende ontwikkelaars stap voor stap te laten evolueren. Na elke stap worden de beste projecten weerhouden. Op het einde van het proces wordt de opdracht toegewezen aan de ontwikkelaar met het voorstel dat het best beantwoordt aan de vereisten en de ambities van de aanbestedende overheid.

De procedure kondigt zich aan als origineel en innovatief, net zoals wordt verwacht van het project dat er het resultaat van moet zijn.

Hierna (en in de flyer) vindt u de voornaamste info over deze opdracht.

DE TROEVEN VAN DE JOSAPHAT WIJK

De nieuwe Josaphat wijk is ideaal gelegen, in de directe nabijheid van het stadscentrum, te midden een rustige, aantrekkelijke buurt en tegenover het Josaphatpark, één van de meest aangename landschapsparken van het gewest, waaraan de nieuwe wijk meteen ook haar naam heeft ontleend. De wijken rond het park worden gekenmerkt door een onmiskenbare stedelijke vernieuwing. De nieuw te bouwen wijk zal zich in deze dynamiek inschrijven.

De site is goed bereikbaar, vlakbij de ring en verbonden met grote tewerkstellingscentra dankzij de aanwezigheid van een NMBS station van het voorstedelijk netwerk waar op vandaag al 5 verbindingen per uur aangeboden worden naar de Europese wijk en de luchthaven. De nieuwe wijk zal ook uitgerust worden met een nieuwe buslijn als aanvulling op de goede bestaande verbindingen van het stedelijk openbaar vervoer.

Belangrijke publieke investeringen zijn reeds gebudgetteerd voor de ontwikkeling van de nieuwe wijk, en dit zowel voor de te bouwen publieke woningen als voor de ambitieuze werken voor de aanleg van de groene en publieke ruimtes in het project.

De publieke instanties delen een zelfde visie voor de wijk, gebaseerd op duurzaamheid, kwalitatieve architectuur en stedenbouw, en innovatie. Deze instanties handelen gezamenlijk, onder leiding van de MSI, die fungeert als uniek aanspreekpunt en die  de coördinatie tussen alle publieke en private actoren verzekert.

EEN INNOVATIEVE PROCEDURE VOOR EEN VOORBEELDPROJECT

In tegenstelling tot de klassieke procedures voor overheidsopdrachten, waarbij alles vastligt van bij de lancering, is de concurrentiedialoog een soepele en dynamische procedure die een reële mogelijkheid biedt om het project samen op te bouwen met de aanbestedende overheid en elk van de deelnemers. Er wordt ruimte voor echte interactie tussen hen voorzien.

De concurrentiedialoog voor het Josaphat project wordt in drie stappen georganiseerd.

In  elke stap treden de deelnemers en de aanbestedende overheid in dialoog om zo alle aspecten van het project te verfijnen en de voorstellen van de deelnemers te verbeteren, en dit zowel op vlak van de architecturale en ruimtelijke kwaliteit als voor de financiële en juridische aspecten.

De rol van de (landschaps)architecten, die de deelnemers bijstaan, is cruciaal voor het slagen van de procedure, gericht op kwaliteit. De keuze van het ontwerpteam wordt overgelaten aan de deelnemers en zal beoordeeld worden bij het begin van het proces. Voor de deelnemers en inschrijvers die de procedure verlaten vóór de uiteindelijke toewijzing van de opdracht is een forfaitaire vergoeding voorzien om de prestaties van het ontwerpteam te vergoeden.

AAN WIE IS DEZE OPDRACHT GERICHT?

De opdracht is bestemd voor ontwikkelaars met aantoonbare expertise in de ontwikkeling van complexe en omvangrijke stadsprojecten bestaande uit  de bouw en de commercialisatie van grote residentiële oppervlaktes en de aanleg van stedelijke publieke ruimtes.

De ontwikkelaar kan zich associëren met andere economische operatoren (vastgoedontwikkelaars, bouwbedrijven, financiële instellingen, …) om een consortium te vormen, dat gezamenlijk in staat is om de economische en technische verbintenissen van de opdracht aan te gaan.

De kandidaten, of het nu gaat om een ontwikkelaar of een consortium, moeten (eventueel gezamenlijk) beantwoorden aan de kwalitatieve selectiecriteria met volgende vereisten:

  • Economische en financiële draagkracht : beschikken over een geconsolideerd eigen vermogen van 25 miljoen euro en een geconsolideerde jaarlijkse omzet van 70 miljoen euro.
  • Technische en beroepsbekwaamheid : hun technische bekwaamheid kunnen aantonen via eerdere ervaringen met het in goede banen leiden van enerzijds een gemengd vastgoedproject in een stedelijke context met vergelijkbare ambities als die voor het Josaphat project, en anderzijds een residentieel vastgoedproject van gemiddelde of grote schaal.

Na de kwalitatieve selectie zullen maximum 7 kandidaten uitgenodigd worden om deel te nemen aan de concurrentiedialoog. Deze selectie betreft enkel de ontwikkelaars en hun partners, niet de architecten.

DE PROCEDURE STAP VOOR STAP

In de eerste stap worden de geselecteerde ontwikkelaars uitgenodigd een ontwerpteam voor te stellen met minimum drie architectuurbureaus en één bureau voor landschapsarchitectuur en dit na een voorbereidende discussie met de aanbestedende overheid. Dit ontwerpteam zal een masterplan opstellen. De deelnemer zal eveneens een eerste economische schets van haar project opstellen.

  • op het einde van de eerste stap worden maximum 5 deelnemers uitgenodigd om de procedure verder te zetten.

 

In de tweede stap worden de weerhouden deelnemers uitgenodigd om een volledig economisch en juridisch voorstel op te maken. Het ontwerpteam wordt belast met de opmaak van een gedetailleerd landschapsontwerp en een beknopt voorontwerp van een representatief gebouw voor elk van de 4 tranches van de opdracht.

  • op het einde van de tweede stap worden maximum 3 deelnemers uitgenodigd om een finale offerte in te dienen.

 

De finale offertes worden beoordeeld volgens de gunningscriteria, met een puntenverdeling van 51% voor de kwaliteit van het project en 49% voor de prijs en de garanties voor  de uitvoering van de opdracht. Na de beoordeling voert de MSI onderhandelingen met de voorkeursinschrijver om uiteindelijk een overeenkomst te kunnen afsluiten tussen de opdrachtnemer en de betrokken aanbestedende diensten.

Op eenvoudige vraag kan rechtstreeks, volledig en onbeperkt toegang verkregen worden tot de aanbestedingsdocumenten via volgend adres:

DE OPDRACHT IN ENKELE CIJFERS

  • Oppervlakte van het terrein : 3,63 ha
  • Maximaal toelaatbare bruto bovengrondse vloeroppervlakte : 66.000 m²

a. Private woningen: tussen 30.200 en 33.000 m²
b. Sociale huurwoningen: tussen 15.000 en 16.000 m²
c. Koopwoningen voor middeninkomens: tussen 14.000 en 15.000 m²
d. Sociale koopwoningen: tussen 2.500 en 2.800 m²
e. Buurtwinkels en professionele ruimtes: tussen 1.500 en 2.000 m²

  • Te commercialiseren woningen: tussen 44.200 en 48.000 m² (a+c)
  • Opdracht onderverdeeld in 4 tranches die toegewezen worden aan één unieke opdrachtnemer:

o Tranche 1: private woningen, buurtwinkels en professionele ruimtes
o Tranche 2: koopwoningen voor middeninkomens citydev.brussels
o Tranche 3: sociale huurwoningen BGHM
o Tranche 4: sociale koopwoningen Woningfonds

  • Parkeernorm: 0,7 parkeerplaatsen per woning voor elk van de 4 tranches
  • Maximale realisatietermijn: 7 jaar
  • Voornaamste mijlpalen van de procedure:

o 28 februari 2018: uiterste indieningsdatum voor de aanvragen tot deelneming

Indicatieve planning:
o maart 2018: selectie van de deelnemers;
o mei 2018: voorstel van de ontwerpteams door de deelnemers;
o juli 2018: indiening van de eerste voorstellen;
o november 2018: indiening van de tweede voorstellen;
o mei 2019: indiening van de finale offertes;
o september 2019: toewijzing van de opdracht.

 

Tlchargements